Právní expert podrobně popisuje právní důsledky a výjimky stanovené pravidly, která se vztahují na miliony obytných komplexů.
Instalace klimatizačních jednotek na fasádách budov je přímo zakázána zákonem o místním vlastnictví, jak potvrzuje „Státní úřední věstník“. Tato pravidla, která se vztahují na miliony společenství vlastníků bytů, zakazují obyvatelům umisťovat tyto klimatizační jednotky na veřejných prostranstvích bez příslušného povolení, zejména v letních měsících, kdy je po nich výrazně vyšší poptávka.
S blížícím se létem 2025 a zvyšujícími se teplotami mnoho obyvatel hledá řešení pro klimatizaci svých domovů. Pravidla však jasně upravují omezení pro instalaci těchto zařízení. Článek 7 zákona o horizontálním plánování nemovitostí stanoví, že „vlastník jakéhokoli bytu nebo obytného prostoru může měnit architektonické prvky, zařízení nebo komunikace za předpokladu, že to neovlivní bezpečnost budovy, jeho celkové konstrukce, konfigurace nebo vzhledu“ a že to nesmí porušovat „práva jiného vlastníka a o takových pracích je nutné předem informovat zástupce veřejnosti“.
Právní předpisy rovněž stanoví, že „jakékoli změny v ostatních částech nemovitosti nejsou přípustné a v případě nutnosti urgentní opravy je nutné neprodleně informovat správce nemovitosti“. Tato pravidla výrazně omezují instalaci klimatizačních systémů ve společných prostorách bez přímého souhlasu společenství.
Co přesně tento zákaz znamená pro majitele?
Expert z advokátní kanceláře dal jasnou odpověď na otázku, zda soused může nainstalovat klimatizaci na fasádu budovy. Na TikToku právník uvedl: „Odpověď zní ne.“ Tento zákaz souvisí s tím, že podle platných předpisů je pro takovou instalaci nutný předchozí souhlas společenství vlastníků bytů .
Advokát vysvětlil právní základ tohoto zákazu a poznamenal, že „článek 7 zákona o vlastnictví bytů zakazuje vlastníkům provádět jakékoli změny, ať už společné nebo soukromé, pokud to narušuje estetiku budovy“. Toto omezení má za cíl zachovat architektonickou harmonii a zabránit jednostranným změnám, které se dotýkají celého majetku, a tím chránit kolektivní zájmy před individuálními potřebami.
Výjimky stanovené pravidly
Pravidla však stanoví některé výjimky z tohoto obecného zákazu. Expert právní firmy vysvětluje, že „tento zákaz bude mít výjimky, pokud bude zařízení instalováno na soukromém pozemku, který nevyžaduje změnu prvků společného užívání společenství vlastníků“. To znamená, že vlastníci mohou instalovat klimatizační zařízení v soukromých prostorách, jako jsou terasy nebo patio, pro výlučné použití, za předpokladu, že nenarušují prvky společného užívání a nemění celkový vzhled budovy.
Tyto výjimky umožňují určitou flexibilitu při uplatňování pravidel a uznávají právo vlastníků na zlepšení svých bytových podmínek v mezích stanovených majetkovým právem. I v těchto případech se však doporučuje předem informovat společenství o stavbě, aby se předešlo možným konfliktům se sousedy nebo následným stížnostem.
Důsledky nedodržení
Instalace klimatizace na fasádě bez řádného povolení může mít pro majitele, který jej porušil, různé právní důsledky. Bytové družstvo má právo požadovat okamžitou demontáž zařízení a dokonce zahájit soudní řízení, pokud majitel odmítne dodržovat ustanovení zákona o pronájmu bytových prostor.
Tyto kroky mohou vést k soudnímu řízení, které kromě nařízení demontáže zařízení může mít za následek finanční pokuty a povinnost uhradit náklady na opravu veškerých škod způsobených prvkům společného užívání. Soudní praxe posledních let důsledně podporuje práva společenství na neoprávněné změny fasád, uznávajíc je za neoddělitelnou součást vnějšího vzhledu budovy.
Legální alternativy k instalaci klimatizace
Vzhledem k těmto omezením mohou majitelé domů využít několik alternativních řešení pro klimatizaci svých bytů, aniž by porušili pravidla. Jednou z možností je podat oficiální žádost o povolení k instalaci u sdružení majitelů nemovitostí a předložit podrobný projekt, který minimalizuje vizuální a technický dopad na fasádu . Mnoho sdružení povoluje instalaci podobných systémů, pokud je provedena organizovaně a v souladu s obecně uznávanými estetickými kritérii.
Další alternativou jsou mobilní nebo splitové klimatizační systémy, které nevyžadují instalaci vnějších jednotek na fasádách. Existují také řešení, jako jsou kanálové klimatizační jednotky nebo systémy VRV (s proměnným objemem chladiva), které umožňují umístit venkovní jednotky na méně nápadná místa, například na střechy nebo do vnitřních dvorů, a zajistit tak dodržování norem bez snížení tepelného komfortu.
Zákon o horizontálním vlastnictví a pravidla společných prvků
Zákon o horizontálním vlastnictví, naposledy podstatně novelizovaný v roce 2023, upravuje právní systém majetkových společenství. Tento předpis definuje společné prvky jako ty části budovy, které jsou nezbytné pro její řádné užívání a využívání, včetně fasád mezi prvky považované za společné vlastnictví .
Cílem tohoto zákona je zajistit rovnováhu mezi právy jednotlivých vlastníků a zájmy společenství prostřednictvím zavedení mechanismů rozhodování a podrobných požadavků na změny společných prvků. Jakákoli podstatná změna vyžaduje schválení shromážděním vlastníků kvalifikovanou většinou hlasů, což zaručuje přijímání rozhodnutí o vzhledu a konfiguraci budovy na základě konsensu.
Jak správně podat žádost o instalaci do společenství?
Pokud chce vlastník nainstalovat klimatizační systém ve společných prostorách, musí postupovat podle oficiálního postupu. Prvním krokem je příprava podrobné nabídky, včetně technických charakteristik systému, jeho přesného umístění a vlivu na fasádu budovy . Nabídka by měla být předložena předsedovi nebo správci společenství k zařazení na program příštího shromáždění.
Během schůze bude majitel moci představit svůj projekt a odpovědět na případné dotazy nebo připomínky. V závislosti na povaze objektu bude pro schválení zapotřebí různá většina hlasů, jak stanoví zákon: prostá většina pro nevýznamné změny nebo třípětinová většina pro změny podstatnější. Po získání souhlasu se doporučuje tento souhlas zaznamenat písemně a zahrnout do příslušného zápisu.
Současné trendy ve stavebních normách
Nové trendy v architektuře a energetické účinnosti ovlivňují výklad a uplatňování zákona o pronájmu bytových prostor. V nových budovách jsou často zřízeny speciální zóny a zařízení pro přípravu instalace klimatizačních jednotek, což usnadňuje jejich následnou instalaci bez narušení estetiky a společných prvků.
Kromě toho mnoho společenství zavádí vnitřní pravidla, která konkrétně upravují instalaci těchto zařízení a stanoví jednotné kritéria pro jejich umístění, rozměry a technické parametry. Tyto iniciativy umožňují skloubit potřeby klimatizace se zachováním vnějšího vzhledu budovy a demonstrují možnost řešení, která odpovídají jak individuálním, tak kolektivním zájmům.
