Bytová společenství mohou žalovat nájemníky za neoprávněné užívání společného majetku a požadovat nejen demontáž klimatizace, ale i úhradu za bezdohodové užívání fasády budovy.
Vedro ve městech je stále nesnesitelnější a klimatizace v bytech přestává být luxusem, ale stává se nezbytností. Mnoho lidí žijících v bytových domech se rozhodne nainstalovat splitovou klimatizaci, jejíž vnější jednotka je umístěna na fasádě nebo balkóně. Ne všichni si však uvědomují, že takové řešení může narazit na odpor ostatních obyvatel domu a dokonce vést k nařízení demontáže zařízení. Mají obyvatelé skutečně takové právo?
Instalace klimatizace a vlastnické právo k místnosti
Vlastník bytu v bytovém domě má plná práva ke svému bytu, ale společné části budovy, jako je fasáda, střecha, základy nebo nosné zdi, patří nejen jemu, ale všem spoluvlastníkům, tedy bytovému družstvu. To znamená, že bez souhlasu družstva nelze do těchto prvků samostatně zasahovat. Instalace venkovní jednotky klimatizace na fasádu je nejčastěji považována za zásah do společné části nemovitosti.
V souladu s § 22 odst. 2 zákona o vlastnictví prostor je pro přijetí opatření, která přesahují rámec běžné správy, jako je například změna fasády budovy nebo instalace zařízení na její stěně, nutné rozhodnutí vlastníků prostor. To znamená, že instalace klimatizace bez souhlasu společenství může být napadena. V praxi to znamená, že i když vnější jednotka klimatizace nezabírá mnoho místa, její instalace bez rozhodnutí společenství může být shledána nezákonnou.
Kdy může společenství vlastníků vznést námitky?
Společenství vlastníků může odmítnout povolení k instalaci klimatizace z různých důvodů. Nejčastěji se uvádějí estetické důvody – zařízení může narušovat vzhled fasády, zejména pokud byla budova nedávno zrekonstruována nebo je chráněna jako památka. Druhým důvodem může být hluk vydávaný zařízením a také kondenzát, který stékající po zdi může způsobit vlhkost nebo nepohodlí ostatních obyvatel.
V případě nesouhlasu může obec přijmout usnesení, které nařídí odstranění klimatizace, a v krajních případech se obrátit na soud s požadavkem na demontáž. Takové případy již v praxi nastaly.
Je nutné stavební povolení?
V souladu s ustanoveními stavebního zákona nevyžaduje instalace klimatizace na stěně budovy stavební povolení, pokud nemá vliv na konstrukci objektu a není instalována v budově, která je chráněna památkovou péčí. V souladu s § 29 odst. 4 bod 3 písm. c zákona není nutné povolení ani oznámení o instalaci technických zařízení v obytných budovách, pokud nemají vliv na konstrukci objektu.
Avšak i když nejsou vyžadovány úřední formality, nezbavuje to majitele bytu povinnosti získat souhlas společenství. Stavební právo a zákon o vlastnictví nemovitostí jsou dva různé právní řády – jeden upravuje vztahy s orgány správy, druhý s ostatními vlastníky nemovitostí. I když není vyžadováno povolení od orgánu veřejné moci, může vás žalovat bytové družstvo.
Balkon poskytuje více svobody?
Někteří majitelé bytů se domnívají, že instalace klimatizace na balkoně řeší problém, protože balkon považují za součást výlučně svého bytu. Bohužel z právního hlediska je balkon také společnou částí budovy, i když patří výlučně k jedné místnosti. Jeho konstrukce, zábradlí a vnější stěny patří společenství, proto instalace klimatizace na vnější stěnu balkonu vyžaduje stejný souhlas.
Existují však výjimky. Pokud je klimatizace instalována uvnitř balkonu, například na podlaze nebo vnitřní stěně, a nezasahuje do fasády ani nezpůsobuje sousedům nepříjemnosti (například hlukem), společenství často neprotestuje. Přesto se doporučuje získat oficiální povolení, protože v případě sporu může být majitel nucen zařízení demontovat, i přes dobrou vůli a technicky správnou instalaci.
Z právního hlediska je balkon společnou částí budovy – patří všem majitelům bytů, i když sousedí s jedním bytem.
Jak legálně nainstalovat klimatizaci v bytovém domě?
Aby se předešlo konfliktům a možným nákladům na demontáž, je nejlepší zahájit proces podáním písemné žádosti správě společenství. V žádosti je nutné popsat plánované umístění venkovní jednotky, způsob montáže, možná řešení pro omezení hluku a kondenzace. Je také vhodné přiložit technické fotografie nebo projekt instalace. Správa společenství předloží tuto žádost na schůzi vlastníků, kteří hlasují o přijetí rozhodnutí.
Po získání souhlasu společenství lze přistoupit k montáži. Instalace by měla být svěřena společnosti, která má zkušenosti s instalací v bytových domech – nejen z bezpečnostních důvodů, ale také proto, abyste v případě sporu měli k dispozici technickou dokumentaci. Tyto společnosti často pomáhají také s přípravou dokumentů pro společenství. Pokud se instalace provádí v historické budově, může být nutné získat také povolení od restaurátora.
Je možné se bránit proti nařízení o demontáži?
Pokud byla klimatizace instalována bez souhlasu společenství, ale nezpůsobuje škody, nevydává hluk a nemá vliv na konstrukci budovy, může se majitel pokusit bránit proti nařízení o demontáži. V takových situacích soud často posuzuje, zda byly skutečně porušeny zájmy společenství a zda byla způsobena skutečná škoda. Existují soudní rozhodnutí, která zamítla žaloby společenství s tím, že absence rozhodnutí není dostatečným důvodem pro nařízení demontáže, pokud zařízení nepředstavuje skutečný problém.
Riziko soudního řízení a soudních nákladů je však značné. Soud může nařídit demontáž zařízení a náhradu soudních nákladů. Kromě toho může být majitel nucen obnovit fasádu do původního stavu, což je spojeno s dalšími náklady. Z tohoto důvodu, i když se zdá, že sousedé klimatizaci „nebudou vnímat“, je třeba se o formality postarat hned na začátku.
klimatizace,zákon
